Мини-города в Подмосковье: инфраструктура и цены
Губернатор Московской области Сергей Шойгу недавно заявил, что Подмосковью нужна комплексная застройка, а не просто жилищное строительство. «Когда мы видим миллионы квадратных метров жилья, вокруг которых нет ни школ, ни больниц, это не годится», — подчеркнул тогда губернатор. Между тем некоторые застройщики стали воплощать эту идею еще до указаний сверху.
О масштабных проектах с богатой инфраструктурной начинкой рассказали аналитик аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Екатерина Кобыляцкая и директор по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Михаил Куликов в ходе онлайн-конференции на тему «Строительство микрорайонами и мини-городами: в чем преимущества таких проектов в Подмосковье?». По мнению экспертов, при богатой инфраструктуре цены в таких масштабных проектах зачастую ниже, чем при точечной застройке. Но многое зависит от характеристик конкретного проекта.
Инфраструктура, а не объемы
Ограниченность предложения внутри МКАД компенсируется активным строительством в Подмосковье. По данным исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2010-2012 годы. Сравнительный анализ», за год, с начала 2011 года до начала 2012 года, в области появилось 76 новых объектов, тогда как в Москве – всего три (подробнее с обновленными данными за I полугодие 2012 г. можно познакомиться в обзоре завтра, 2 августа, на www.irn.ru).
Характерной тенденцией последних лет на первичном рынке Подмосковья стало появление масштабных проектов: территория области застраивается микрорайонами и целыми мини-городами. «По нашим оценкам, в Московской области насчитывается 66 объектов со строительной площадью 300 000 кв. м и более», — говорит Михаил Куликов.
Правда, не все крупные проекты можно причислить к мини-городам. Основной чертой последних является возведение коммуникаций и инфраструктуры, которые позволят в полной мере удовлетворить потребности будущих жильцов, соответствующие городским условиям жизни. «Поэтому не совсем корректно выделять в качестве основного критерия количество домов, — отмечает Екатерина Кобыляцкая. — Например, в первой очереди строительства «Трехгорки» было около 10 корпусов. Однако комплекс возводился практически в чистом поле, поэтому девелоперу пришлось строить и коммуникации, и всю необходимую для жизни инфраструктуру».
Обычно в крупных проектах застройки инфраструктура существенно богаче, чем в обычных ЖК – в них есть поликлиники и даже больницы, физкультурно-оздоровительные комплексы, торговые и развлекательные центры. Например, в проекте «Центр-2» (г. Железнодорожный) будет собственная музыкальная школа. В «Новом Домодедово» планируется возведение стадионов. В рамках проекта «Подольские просторы» планируется строительство центра социальной помощи семье, центра обслуживания пенсионеров и инвалидов. В «Ближнем Переделкино» построят собственный кинотеатр.
«Но для жителей одной, даже самой богатой инфраструктуры недостаточно, — поделился своими наблюдениями Михаил Куликов. — Эти выводы мы для себя сделали, постоянно общаясь с ними и обрабатывая запросы клиентов, как желающих купить квартиры, так и купивших их и проживающих в домах. Без, как ни странно, доброжелательной атмосферы в домах и общения добиться не только внешнего, но и внутреннего комфорта не так просто. И мы стараемся реагировать на новые тенденции. Например, осенью у нас в Строгинском мини-полисе открывается «Соседский клуб». Помимо театральной студии в него войдут школа танцев, в которой могут заниматься как взрослые, так и дети, и патриотический клуб со спортивными секциями и интересными занятиями по истории страны».
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный, 12 км от МКАД
По подсчетам IRN.RU, в Подмосковье насчитывается около 30 как уже реализованных и активно реализующихся, так и заявленных масштабных комплексов с собственной развитой инфраструктурой. Наиболее активно такие проекты строятся на северо-западе Подмосковья, там расположено девять масштабных проектов (из них четыре на Волоколамском, три на Ленинградском, по одному на Новосходненском и Путилковском шоссе). На втором месте юго-запад, восемь проектов, из них четыре – на Калужском шоссе. Также достаточно активное масштабное строительство ведется на востоке области – шесть проектов, один из них в московском районе Кожухово. Наименее популярные для комплексной застройки направления – север, северо-восток и юго-восток (по одному проекту).
Самые известные проекты – «Красногорье», «Трехгорка», «Град Московский», «Красная горка», «Солнцево-парк». Среди новых масштабных проектов можно назвать, например, «Загородный квартал» в Химкинском районе. А компания «Сити-XXI век» в рамках мини-полиса «Радужный» (город Видное) строит новый квартал «Краски жизни». «Компания уже построила в рамках проекта восемь жилых домов и детский сад. Предусматриваются торговый центр шаговой доступности и школа со спортивной составляющей», — рассказывает Михаил Куликов.
Дешевле, но не всегда
Строительство «оптом», как правило, означает более низкие цены для покупателей. «Чем больше объемы строительства, тем больше квартир надо продавать в единицу времени (в месяц, год), чтобы быстрее компенсировать расходы и привлечь новые средства. Поэтому девелоперы должны если не демпинговать, то как минимум удерживать цены в пределах рынка или чуть ниже», – полагает Екатерина Кобыляцкая. Например, квадратный метр в микрорайоне «Первый Московский» стоит на 10 000 руб. меньше, чем в новостройках на той же стадии строительства, расположенных в уже благоустроенных комплексах (74 100 руб. против 84 700 руб.). В проекте «Красногорье», который уже благоустроен, квартиры до сих пор дешевле, чем в соседних точечных новостройках Красногорска (78 700 руб. против 94 100 руб.).
Но ценовая политика зависит от темпов и общей стратегии строительства. Если жилье выводится очередями сразу по несколько корпусов, то озвученное выше правило действует. «Однако существуют примеры, когда у девелопера есть возможность строить «в час по чайной ложке»: строится один корпус и продается, затем только начинается строительство следующего и т.д. (как, например, возводились первые корпуса в «Новокуркино»). В этом случае нет необходимости привлекать сразу большой объем средств, поэтому девелопер может себе позволить держать цены на уровне аналогичных точечных объектов», — отмечает аналитик IRN.RU.
К тому же многое зависит и от характеристик конкретных объектов. «Мы реализуем крупные проекты с большими объемами строительства, но цены в них не могут быть ниже средних по рынку, и связано это прежде всего с повышенным классом жилья и высоким качеством строительства», — говорит Михаил Куликов. Например, в квартале «Краски жизни», который компания строит в Видном, дома имеют индивидуальные проектные решения, будут возводиться по монолитной технологии с вентилируемыми фасадными системами типа Minerit финского производства.
Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское, 16 км от МКАД
Кроме того, говорить о снижении себестоимости строительства при больших объемах для девелопера можно только по отношению к типовым панельным новостройкам. «Себестоимость строительства монолитного жилья не существенно снижается при увеличении масштабов застройки, – подчеркивает эксперт из компании «Сити-XXI век». — Целесообразнее учитывать инвестиционную себестоимость строительства, которая включает не только строительно-монтажные работы. Подключение к инженерным коммуникациям и социальная нагрузка приводят к значительному повышению этого показателя. И чем масштабнее объемы строительства, тем выше цена технических условий [платы за подключение к энергомощностям – IRN.RU] в силу увеличения необходимых мощностей».
Предложение не обгонит спрос
Учитывая существенное увеличение предложения на первичном рынке Подмосковья, заместитель генерального директора компании «Финвестрой» Руслан Кобзарёв в ходе онлайн-конференции задал закономерный вопрос: «При таких масштабных проектах произойдет ли снижение стоимости квадратного метра? Не произойдет ли перенасыщение рынка недвижимости в новой Москве и Подмосковье?»
В разговорах о планах по строительству Большой Москвы власти делают акцент на малоэтажном строительстве, а значит, там не будет такой высокой плотности застройки, как во многих городах Подмосковья. «Кроме того, учитывая масштабность проекта и текущую стадию его подготовки, срок его реализации займет не один десяток лет, – считает Екатерина Кобыляцкая. – Вот почему в ближайшие годы переизбытка предложения, способного привести к снижению цен, на новых территориях не предвидится». Подробнее о перспективах развития новых территорий читайте в статье «Будет ли построена Большая Москва?».
Михаил Куликов считает, что рынок недвижимости Московского региона в целом более чувствителен к внешнеэкономической конъюнктуре, чем к событиям внутриотраслевого характера: «В настоящее время мы не прогнозируем серьезных колебаний цен на жилье. Что касается увеличения объемов строительства в Московской области, то оно компенсируется их значительным снижением в столице. Тем самым баланс спроса и предложения в целом позволяет сохранять рынку устойчивость».
Борьба за покупателя даже в самых насыщенных новостройками городах, по мнению эксперта, будет характеризоваться не снижением цен, а повышением качества предложения и вводом дополнительных услуг.
Екатерина Кобыляцкая согласна, что в условиях экономической стабильности переизбытка предложения в ближайшие 10 лет не должно случиться, так как Подмосковье остается иммиграционно привлекательным регионом, а значит, спрос останется высоким. Зато в случае ухудшения макроэкономической обстановки, по прогнозам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на наиболее застраиваемых направлениях возможна некоторая ценовая коррекция вниз.
Амарант Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м.Павелецкая, Стремянный переулок, вл. 2
(No Ratings Yet)
Загрузка...
