Рейтинг городов Подмосковья

Портал по недвижимости «Мир Квартир» провел исследование в 80 городах Подмосковья с целью сравнить цены на жилье и дать возможность покупателю с разным размером кошелька осуществить свою мечту.

Мечты у всех разные: кому-то хочется расширить жилую площадь и уехать из тесной московской квартирки в более просторную подмосковную, кто-то покупает свое первое жилье. Не стоит забывать и о приезжих, которые приобретают квартиры для себя, а также своих родителей. Именно поэтому «Мир квартир» сравнил подмосковные цены с ценами в городах других субъектов России.

Итак, самая высокая стоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове – 103 016 руб., самая низкая – на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость «квадрата» оказалась в четыре раза дешевле и составила 25 318 руб., побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве.

Все круги Подмосковья: шесть зон с жильем разной доступности
Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала «Мир Квартир» разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы.

Первые три «круга» расположены в 30-километровой зоне. Здесь наиболее серьезно сказывается близость Москвы, однако каждый километр, отдаляющий от МКАД, снижает стоимость квадратного метра. «Первичный рынок в пределах 30 км от окружной дороги наиболее интересен потребителям как для проживания, так и для инвестиционных целей. За этой зоной – «конец географии», где рынок новостроек практически не развивается», — объясняет директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. – Дело в том, что новостройки в Подмосковье покупают в основном люди, жизненные интересы которых сосредоточены именно в столице. Либо у них не хватает денег на приобретение квартиры в пределах МКАД, либо они стремятся получить квартиру большей площади на деньги, вырученные от продажи небольшой московской квартиры. Понятно, что в этой ситуации переезд в среднее и дальнее Подмосковье не рассматривается».

Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном это местные жители, а также жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в Московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах – 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД – наблюдаются собственные процессы и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.

Самый ближний круг: до 5 км от МКАД
Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса – самая дорогая. Однако жилье выглядит вполне доступным по сравнению с Первопрестольной.

Так, при средней стоимости «нового квадрата» в столице в июне в 142 тыс. руб., в «самом ближнем круге» МО средняя цена новостроек составила 90 тыс. руб./кв м.

На вторичном рынке, где средняя стоимость 1 кв. м в июне в Москве вновь преодолела психологическую планку в 170 тыс. руб.и составила 170 293 руб., средняя стоимость в Московской области сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге – 88 800 руб./кв. м /в северной столице в июне «квадрат» стоил 85 982 руб./.

По данным портала «Мир Квартир», самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе – 103 016 руб., средняя цена квартиры – 6 062 573 руб. Самое доступное и инвестиционно привлекательное – в Котельниках. Цена 1 кв. м здесь составила в июне 78 108 руб., средняя цена квартиры – 5 432 160 руб.

Среднее время экспозиции квартир в зоне составляет 3,5 месяца, но по разным городам этот параметр различается почти в два раза: от 2,9 до 6,2 месяцев. Например, для того чтобы продать свою недвижимость, владельцу жилья в Красногорске потребуется более полугода (6,2 месяца), а на севере от столицы, в Химках и Долгопрудном, почти 3 месяца (2,9 месяца). «На скорость, с которой продаются квартиры, зачастую влияют – при прочих равных обстоятельствах – лучшая, чем в других городах, экология и наличие «большой воды» в пределах городской черты», — отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «Мир Квартир».

Цены в июне в городах МО в зоне до 5 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Реутов	103016	6062573	3,8
Красногорск	95986	6870998	6,2
Видное	92605	5908905	3,5
Мытищи	90320	5476529	3,0
Химки	89866	6005083	2,9
Долгопрудный	88703	5366061	2,9
Дзержинский	86453	5352345	3,6
Королёв	81600	4820681	3,0
Люберцы	81340	4977763	3,5
Котельники	78108	5432160	3,3

Второй круг: 6-15 км от МКАД
Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны в среднем – 73 936 руб. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена квадрата в июне составила 91 850 руб., а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6 217 009 руб. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: 1 кв. м в этом городе стоил 59 206 руб., а средняя цена квартиры – 3 426 720 руб., почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово.

Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 тыс. руб. Так, по данным компании «Домус финанс», средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г. здесь составила 75 500 руб./кв. м.

Для того чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном /3,2 месяца/, дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино /4 месяца/.

Цены в июне в городах МО в зоне 6-15 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Одинцово	91850	6217009	3,3
Юбилейный	86267	5352782	3,2
Щербинка	78918	4417034	3,2
Московский	76453	4805534	3,4
Балашиха	72783	4237596	3,9
Лыткарино	71238	3784892	4,0
Железнодорожный	68700	3805672	3,7
Лобня	60005	3609781	3,6
Ивантеевка	59206	3426720	4,1

Третий круг: 16-30 км от МКАД
Средняя стоимость 1 кв. м в 15 городах третьей зоны в июне составила 66 830 руб. Наиболее дорогостоящая недвижимость – в Домодедово /цена квадрата 77 443 руб., средняя цена квартиры – 4 809 734 руб./. Самая доступная – в окраинном Лосино-Петровске /цена 1 кв. м – 54 460 руб., средняя цена квартиры – 2 459 129 руб./.

«В этой зоне уже не столь важно расстояние до МКАД, сколько направление и экологичность: в юго-западных Голицыно /29 км/ и Апрелевке /28 км/ недвижимость дороже, чем в расположенном на востоке от столицы Щелково /17 км/», — отмечает В.Щеблецов.

Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена 1 кв. м здесь составляет 65 500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах экономкласса.

Средний срок экспозиции в этой зоне составляет 3,5 месяца, разброс также велик: быстрее всего продаются квартиры в Электроуглях – 2,7 месяца, медленнее — в Голицыно, там от момента выставления недвижимости на рынок до ее продажи в среднем проходит полгода.

Цены в июне в городах МО в зоне 16-30 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Домодедово	77443	4809734	3,8
Троицк	74909	4564503	3,4
Дедовск	74787	3823899	3,3
Подольск	72603	3479386	3,9
Климовск	71496	3154505	3,1
Жуковский	70199	4256692	3,8
Апрелевка	67541	4293714	3,8
Голицыно	67492	3890700	6,0
Краснознаменск	66762	4949344	4,0
Пушкино	65449	4331614	3,5
Фрязино	64211	3223437	2,8
Щёлково	60516	3362017	2,8
Старая Купавна	59803	2694134	3,0
Электроугли	54775	2823185	2,7
Лосино-Петровский	54460	2459129	2,8

Четвертый круг: 31-60 км от МКАД
Средняя цена 1 кв. м в четвертой зоне, объединяющей 16 городов, составила 59 090 руб. Самая дорогая недвижимость в Черноголовке: «квадрат» здесь обойдется в 73 257 руб, средняя цена квартиры – 4 839 345 руб. Дешевле всего сейчас стоит жилье в расположенном на севере от столицы Дмитрове: средняя стоимость квадратного метра в этом городе составляет 51 723 руб., средняя цена квартиры 3 018 308 руб. «Учитывая, что в этом городе сроки экспозиции почти самые короткие в Подмосковье, можно предположить, что недвижимость в Дмитрове в ближайшее время подорожает», — комментирует ситуацию В. Щеблецов. Небольшие сроки экспозиции /2,4-2,7 месяца/ и достаточно низкая стоимость 1 кв. м /54–55 тыс. руб./ наблюдаются еще в нескольких городах этой зоны, расположенных на востоке и северо-востоке – Сергиев Посад и Хотьково, а также Ногинск и Электросталь. Таким образом, в этих городах также есть вероятность повышения стоимости квартир.

Кроме того, по мнению В. Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра /2,7 месяца/, Яхрома и Солнечногорск /2,6 месяца/.

Цены в июне в городах МО в зоне 31-60 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Черноголовка	73257	4839345	3,1
Истра	70472	3935342	2,7
Кубинка	64811	3263265	5,1
Раменское	64395	3530607	3,7
Наро-Фоминск	61451	3544345	6,1
Солнечногорск	60223	3396279	2,6
Чехов	60167	3149504	3,8
Звенигород	57584	4105796	5,2
Сергиев Посад	55852	3076132	2,6
Бронницы	55663	3475443	4,1
Красноармейск	55177	2632461	3,9
Ногинск	54367	2707883	2,4
Яхрома	53765	2731426	2,6
Электросталь	53442	2786542	2,5
Хотьково	53090	2746817	2,7
Дмитров	51723	3018308	1,7

Пятый круг: 61-90 км от МКАД
Средняя цена недвижимости пятой зоны, объединяющей 12 городов Московской области, выглядит наиболее доступной для потребителя – 49 577 руб., и сравнима со стоимостью квартир, например, в Новосибирске /48 854 руб./ или Самаре /48 447 руб./. Однако зависимость «чем дальше от столицы – тем дешевле» в этом «круге» не наблюдается — скорее наоборот.

Самая высокая стоимость 1 кв. м в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД /90 км/ Рузе – 62 448 руб. /средняя цена квартиры – 2 694 340 руб./, самая дешевая – в ближайшем Электрогорске /64 км от МКАД, «квадрат» – 40 820 руб, средняя квартира – 2 034 907 руб./.

«Это говорит о том, что для покупателей жилья в данной зоне на первое место выходит экология, а не расстояние от столицы», — отмечает В. Щеблецов. По его словам, в наиболее экологически благополучных городах с развитой социальной инфраструктурой приобретают жилье для пожилых родителей приехавшие в столицу лет 10-15 назад активные жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. Сюда же едут на пенсию москвичи, уставшие от шума большого города.

Быстрее всего продаются квартиры в Ступино /средний срок экспозиции – 2,5 месяца/, медленнее – в Краснозаводске /почти полгода – 5,9 месяца/. Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяца.

Цены в июне в городах МО в зоне 61-90 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Руза	62448	2694340	4,4
Краснозаводск	58416	3073420	5,9
Ступино	55723	3114455	2,5
Клин	51201	2805283	3,1
Павловский Посад	51192	2485542	3,2
Серпухов	50152	2438456	5,0
Куровское	48025	2467612	3,2
Пересвет	46240	2036538	3,9
Высоковск	44324	2327813	4,1
Орехово-Зуево	43719	2016646	2,9
Воскресенск	42667	2080635	2,8
Электрогорск	40820	2034907	3,1

Шестой круг: от 91 км от МКАД
Шестая и самая отдаленная от Москвы зона находится «за Можаем» в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость 1 кв. м составляет 43 072 руб. И на этом круге вновь работает зависимость «чем дальше – тем дешевле»: самые дорогие квартиры в Можайске /средняя цена «квадрата» 55 734 руб., квартиры 3 394 769 руб./, самые дешевые – в наиболее удаленном Рошале /147 км от МКАД, средняя цена «квадрата» – 25 318 руб., квартиры – 1 119 101 руб./.

«Если в Можайске, Дубне и Талдоме москвичи еще покупают недвижимость ради природы, то на востоке селятся приезжие из других регионов, причем по необходимости, так как только на самой окраине можно купить жилье, продав квартиру в другом российском городе», — отмечает В. Щеблецов. Цены на вторичном рынке неблагополучного востока Подмосковья с горящими торфянниками /Ликино-Дулеево – цена «квадрата» 39 046 руб., Егорьевск – 38 174 руб., Шатура – 37 547 руб./ вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости Липецка /39 864 руб./, Воронежа /38 065 руб./ и Омска /37 212 руб./. Ну а в Рошаль можно переехать, продав жилье практически в любом российском областном центре. Правда, желающих находится не так уж много: с момента выхода квартиры на рынок до ее приобретения проходит 5,5 месяцев.

Средний срок экспозиции в шестой зоне – 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме /2,3 месяца/ и Егорьевске /2,4 месяца/. Медленнее продается жилье в Луховицах /5,9 месяца/ и Шатуре /5,8 месяца/.

Цены в июне в городах МО в зоне от 91 км от МКАД

Город	Цена кв. м, руб.	Средняя цена квартиры, руб.	Экспозиция, месяцы
Можайск	55734	3394769	4,8
Дубна	55052	3598376	3,1
Верея	51972	2726667	5,3
Коломна	50374	2901402	3,1
Протвино	50263	2786813	4,7
Пущино	50100	2394258	4,6
Луховицы	45151	2414778	5,9
Волоколамск	44053	2410875	4,8
Кашира	41124	2519529	4,2
Озёры	41024	2061338	3,1
Талдом	39349	1807368	2,3
Ликино-Дулёво	39046	1837099	3,2
Егорьевск	38174	1855979	2,4
Шатура	37547	1774600	5,8
Ожерелье	34122	1760000	3,0
Зарайск	33818	1472941	3,0
Рошаль	25318	1119101	5,5

Подмосковные новостройки
С вопросом о том, что происходит на рынке подмосковных новостроек, ИнвестГУРУ обратился к генеральному директору аналитического консалтингового центра «Миэль» Владиславу Луцкову.

Анализ распределения жилищного строительства выявил плотную застройку внутри 25 км пояса, прилегающего к границам Москвы (80-85%), из них порядка 30% — до 5 км от МКАД, 25-28% — в поясе 6-12 км и 27% — в поясе 13-25 км от МКАД. Эти соотношения устойчивы во времени и относятся как ко всему обновленному жилому фонду, так и к новостройкам, продающимся в настоящее время, доля каждого пояса примерно одинаковая.

Длительное время сохраняется тенденция незначительного объема предложения внутри пояса 26-40 км. Его доля в суммарном объеме новостроек Московской области и в объеме предложения – 4-7%. Объем предложения в зонах 41-60 км и далее 61 км находится на уровне 4-7%.

Распределение новостроек в различных географических секторах неравномерно по плотности и зависит от удаленности от Москвы. Наиболее интенсивно ведется строительство на западе, востоке и юге Московской области – 18%, 17% и 16% соответственно /объем строительства с 2002 г/. Соответственно, там же и самый большой объем предложения домов. Однако если доля предложений на востоке и юге с течением времени не претерпевает существенных изменений и сохраняет свои значения /за счет выхода таких крупных жилых комплексов, как «Щитниково», «Сакраменто» в Балашихе, «Южное Кучино», «Северное Кучино», «Юбилейный» в Железнодорожном, мкр. 9А в Реутове, «Бутово-парк», а также активной застройки в поселке Коммунарка/, то на западе количество предложений постепенно уменьшается. Отчасти это связано с завершением реализации одного из самых крупных жилых микрорайонов Подмосковья — Красногорье в Павшинской Пойме.

По активности строительства и предложения существенно отстает север – доля предложений не превышает 6-7%. Также невысокие показатели отмечаются на северо-западе и юго-западе Подмосковья – в среднем 6-8% и 8-10% соответственно.

Удаленность от Москвы – это самый сильный фактор, влияющий на уровень цен на первичном рынке жилья. Диапазон изменения средневзвешенной удельной цены по территориальным поясам в области — от 68 тыс. руб./кв. м до 41 тыс. руб./кв. м, или в 1,65 раза, считает В.Луцков.